Imaginez : vous êtes propriétaire d’un petit appartement loué depuis des années, et un matin, vous trouvez dans votre boîte aux lettres une lettre recommandée de votre locataire. Il exige des travaux. Ou pire, votre annonce vient d’être refusée sur Leboncoin parce que le DPE est classé G. Ce scénario, des dizaines de milliers de bailleurs le vivent aujourd’hui. La loi Climat et Résilience ne s’est pas fait attendre : elle resserre son étreinte chaque année, et 2026 marque un tournant que beaucoup n’ont pas encore pleinement mesuré. Entre nouvelles interdictions, réforme du mode de calcul du DPE et aides revues à la baisse, voici ce qu’il faut vraiment savoir pour ne pas se retrouver hors-la-loi sans le savoir.

Ce que la loi interdit vraiment en 2026

Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE sont officiellement considérés comme des logements indécents. Cette qualification a une conséquence directe : ils ne peuvent plus être mis en location, ni faire l’objet d’un nouveau bail, ni être reloués après le départ d’un locataire. En 2026, cette règle n’est plus une nouveauté, elle est pleinement consolidée et les agences immobilières ont l’obligation légale de refuser tout mandat portant sur un bien G.

Une nuance mérite d’être soulignée : un bail signé avant le 1er janvier 2025 reste techniquement valide et peut se poursuivre. Mais le locataire en place dispose désormais de recours réels. Il peut demander au bailleur de réaliser des travaux, et si celui-ci refuse, saisir un conciliateur puis un juge. Le calendrier des interdictions s’étale jusqu’en 2034, voici ce qu’il prévoit :

Le coup de théâtre du nouveau DPE au 1er janvier 2026

C’est l’information que beaucoup de propriétaires n’ont pas encore vue venir. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a été modifié : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. En clair, les logements chauffés à l’électricité voient leur consommation théorique recalculée à la baisse. Résultat : environ 850 000 logements classés F ou G sortent mécaniquement du statut de passoire thermique, sans un seul coup de perceuse. Sur les 7 millions de résidences principales concernées par ce changement, beaucoup gagnent une classe entière.

Ce reclassement corrige une inégalité historique dans le calcul du DPE, qui pénalisait excessivement les logements tout-électrique par rapport au mix énergétique réel de la France. Disons-le clairement : c’est une décision politique autant que technique, et certains acteurs du bâtiment ont raison de pointer que cela ne rend pas ces logements plus chauds ou mieux isolés pour autant. Un bien reclassé E grâce au nouveau coefficient reste un bien énergivore. Cela dit, pour les propriétaires bloqués dans l’illégalité à cause d’un DPE G contestable, c’est une vraie bouffée d’air. Attention toutefois : un DPE réalisé avant janvier 2026 ne bénéficie pas automatiquement du nouveau coefficient. Une attestation de mise à jour ou un nouveau diagnostic est nécessaire pour être en conformité.

Propriétaire bailleur : ce que vous risquez concrètement

Certains bailleurs parient sur le fait que les contrôles seront rares. C’est un pari risqué. Le mécanisme de sanction ne nécessite pas d’inspection de l’État : il suffit que votre locataire envoie une lettre recommandée pour déclencher une procédure. Il peut exiger des travaux, saisir un conciliateur, et si aucun accord n’est trouvé, porter l’affaire devant le tribunal judiciaire. Le juge peut alors ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, mais aussi prononcer une réduction de loyer, un remboursement partiel rétroactif des loyers perçus, et condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

L’affichage du DPE est obligatoire dans toutes les annonces immobilières, qu’elles soient publiées en ligne ou en agence. Un propriétaire qui masque ou falsifie cette information s’expose à une nullité du bail dans les cas les plus graves, avec restitution intégrale des loyers. Les agences, quant à elles, ne peuvent légalement pas prendre en mandat un logement classé G pour une mise en location. Le risque juridique et financier est réel, et il s’accumule à mesure que le temps passe sans mise en conformité.

Le gel des loyers, l’autre règle que beaucoup ignorent

Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G. Cette règle s’applique partout en France, pas seulement en zone tendue, et elle est totale : aucune révision à la hausse n’est possible, quelle qu’en soit la justification. Voici les situations concrètement concernées :

• Nouveau bail : le loyer ne peut pas dépasser celui pratiqué lors du bail précédent
• Renouvellement de bail : aucune hausse n’est possible, même si le marché local a évolué
• Reconduction tacite : le gel s’applique de la même façon
• Indexation sur l’IRL : l’indice de référence des loyers ne peut pas être appliqué pour un logement F ou G
• Complément de loyer : interdit pour ces catégories, même en zone d’encadrement

Ce gel représente une pression financière croissante pour les bailleurs. Un appartement mal isolé, dont les charges augmentent chaque année, avec un loyer bloqué à son niveau de 2022 : la rentabilité s’érode mécaniquement. Rénover pour sortir de cette catégorie n’est plus une option idéale, c’est souvent la seule stratégie qui préserve la valeur du bien sur le long terme.

MaPrimeRénov’ 2026 : ce qui a changé pour les passoires

Le dispositif a été recentré. Depuis 2026, MaPrimeRénov’ en parcours accompagné est réservée aux logements classés E, F et G. Les propriétaires de biens déjà performants (C ou D) n’y ont plus accès pour ce parcours. Les plafonds de travaux ont été revus à la baisse : comptez désormais 30 000 € pour un gain de 2 classes énergétiques et 40 000 € pour un gain de 3 classes, contre 70 000 € qui était le plafond en vigueur avant juin 2025. Le bonus de sortie de passoire thermique, qui offrait 10 % supplémentaires, a été supprimé.

Deux obligations encadrent désormais le parcours accompagné : faire appel à un Mon Accompagnateur Rénov’ agréé, et réaliser un audit énergétique préalable. La prestation de l’accompagnateur coûte entre 1 500 et 2 500 euros selon la complexité du projet, mais elle est partiellement couverte par MaPrimeRénov’ via un forfait allant de 400 à 2 000 euros selon les revenus du ménage. Ce n’est pas le dispositif le plus généreux de ces dernières années, mais c’est aujourd’hui le levier le plus structuré pour financer une mise en conformité sans tout payer de sa poche.

Faut-il vendre, rénover ou attendre ?

Trois options s’offrent à vous, et aucune n’est neutre. Vendre paraît parfois la solution de facilité, mais depuis avril 2023, la vente d’une passoire thermique en monopropriété (maison individuelle ou immeuble détenu par un seul propriétaire) impose un audit énergétique préalable, obligatoire pour les biens F, G et désormais E depuis janvier 2025. Ce document présente les scénarios de travaux au futur acquéreur, ce qui pèse sur la négociation du prix. Vendre aujourd’hui, c’est souvent vendre avec une décote.

Rénover demande du temps, de l’argent et une bonne organisation. Un chantier d’isolation globale peut prendre plusieurs mois, avec des coûts réels qui dépassent souvent les 20 000 euros même avec les aides. Mais une fois la classe E ou D atteinte, le loyer peut à nouveau être révisé, le bien se valorise, et le risque juridique disparaît. Attendre, enfin, n’est pas vraiment une stratégie : c’est subir. Loyer gelé, risque de contentieux locatif, dépréciation progressive du bien à mesure que l’échéance de 2028 pour les logements F approche. Chaque année d’inaction a un coût réel, qu’il soit financier ou patrimonial. La question n’est pas si vous devez agir, mais dans quel ordre.

Une passoire thermique, ce n’est plus seulement un logement inconfortable : c’est un actif qui se déprécie à chaque hiver qui passe.