L’investissement immobilier reste une valeur sûre pour de nombreux épargnants français. La SCI Capimmo, gérée par Primonial REIM, s’est longtemps positionnée comme un placement de choix dans ce domaine. Cependant, les récentes turbulences du marché immobilier ont considérablement impacté ses performances. Nous analysons en détail ce support d’investissement pour vous aider à déterminer s’il représente toujours une opportunité intéressante dans le contexte actuel.
Table des matieres
En bref
La SCI Capimmo, créée en 2007, a longtemps affiché des performances stables autour de 4% par an. Toutefois, elle a subi une baisse historique de -11,55% en 2023, suivie d’une chute supplémentaire de -9,14% en février 2024. Ces contre-performances s’expliquent par la hausse des taux d’intérêt, l’inflation et une gestion du parc immobilier critiquée. Malgré ces difficultés, la SCI conserve des atouts comme sa diversification et sa liquidité théorique, mais nécessite une vigilance accrue de la part des investisseurs.
Présentation de la SCI Capimmo
La Société Civile Immobilière (SCI) Capimmo est un fonds d’investissement alternatif (FIA) créé en 2007 par Primonial REIM France. Son objectif principal est d’offrir aux investisseurs une exposition diversifiée au marché immobilier, principalement en France et en Europe. Avec un actif net qui s’élevait à plus de 7 milliards d’euros en juin 2023, Capimmo s’est imposée comme l’un des leaders de l’épargne immobilière en France.
La SCI Capimmo se distingue par sa structure juridique qui lui permet une grande flexibilité dans ses investissements. N’étant pas agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), elle bénéficie d’une liberté accrue dans le choix de ses actifs, tout en restant soumise à une réglementation spécifique. Cette caractéristique lui permet de s’adapter rapidement aux évolutions du marché immobilier, mais implique également une volatilité potentiellement plus importante qu’une SCPI classique.
Fonctionnement et stratégie d’investissement
La stratégie d’investissement de Capimmo repose sur une diversification multi-classes d’actifs à vocation immobilière. Le fonds investit dans différents types de biens immobiliers, incluant des bureaux, des commerces, des établissements de santé, des résidences étudiantes et des immeubles résidentiels. Cette approche vise à mutualiser les risques et à optimiser le rendement global du portefeuille.
Voici un aperçu de la répartition du portefeuille de Capimmo :
| Type d’actif | Pourcentage |
|---|---|
| Bureaux | 41,1% |
| Commerces | 22% |
| Habitations | 17% |
| Santé | 13% |
| Résidences hôtelières | 3% |
| Autres | 3,9% |
La SCI investit à la fois dans des actifs immobiliers directs et indirects. Elle détient des immeubles en propre, des parts de SCPI et d’OPCI, ainsi que des actions de sociétés foncières cotées. Cette diversification permet à Capimmo de bénéficier de différentes sources de revenus et de plus-values potentielles. La société maintient également une poche de liquidité représentant environ 10% de son actif, ce qui lui confère une certaine souplesse de gestion.
Performances historiques et récentes
Historiquement, la SCI Capimmo a affiché des performances régulières et attractives, avec un rendement annuel moyen proche de 4% sur la période 2013-2022. Cependant, l’année 2023 a marqué un tournant majeur dans l’historique du fonds, avec une baisse sans précédent de sa valeur liquidative.
Voici un récapitulatif des performances annuelles de Capimmo sur les 5 dernières années :
- 2019 : +4,56%
- 2020 : +2,50%
- 2021 : +4,12%
- 2022 : +4,04%
- 2023 : -11,55%
La chute brutale observée en 2023 s’est poursuivie en début d’année 2024, avec une baisse supplémentaire de 9,14% en février. Cette contre-performance s’explique par plusieurs facteurs : la hausse rapide des taux d’intérêt qui a pesé sur les valorisations immobilières, une décollecte massive (environ 800 millions d’euros en août 2023) et des difficultés spécifiques à certains actifs du portefeuille, notamment dans le secteur des bureaux.
Avantages de l’investissement dans la SCI Capimmo
Malgré les difficultés récentes, la SCI Capimmo conserve certains atouts qui peuvent intéresser les investisseurs :
- Diversification : Le portefeuille multi-actifs et multi-géographique permet de répartir les risques.
- Liquidité théorique : Accessible via des contrats d’assurance-vie, Capimmo offre une liquidité théorique supérieure à celle des SCPI classiques.
- Gestion professionnelle : L’expertise de Primonial REIM dans l’immobilier est un gage de sérieux dans la gestion du fonds.
- Fiscalité avantageuse : L’investissement via l’assurance-vie permet de bénéficier d’un cadre fiscal optimisé.
- Potentiel de rebond : Les corrections de valeur actuelles pourraient offrir des opportunités d’entrée à des prix attractifs.
Risques et inconvénients à considérer
L’investissement dans la SCI Capimmo comporte également des risques et des inconvénients qu’il convient de prendre en compte :
- Volatilité accrue : La structure de FIA rend le fonds plus sensible aux fluctuations du marché.
- Risque de perte en capital : Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, comme l’a démontré la baisse récente.
- Frais de gestion élevés : Les frais peuvent impacter significativement la performance nette pour l’investisseur.
- Dépendance au marché immobilier : Une crise prolongée du secteur pourrait affecter durablement les rendements.
- Risque de liquidité : En cas de forte décollecte, la SCI pourrait être contrainte de vendre des actifs dans de mauvaises conditions.
Comparaison avec d’autres produits immobiliers
Pour mieux évaluer l’intérêt de la SCI Capimmo, il est utile de la comparer à d’autres véhicules d’investissement immobilier :
| Critère | SCI Capimmo | SCPI | OPCI |
|---|---|---|---|
| Liquidité | Théoriquement élevée (via assurance-vie) | Limitée | Élevée |
| Diversification | Forte (multi-actifs et géographique) | Variable selon la SCPI | Forte (immobilier et valeurs mobilières) |
| Frais | Élevés | Modérés à élevés | Modérés |
| Volatilité | Moyenne à élevée | Faible à moyenne | Moyenne à élevée |
| Rendement historique | Variable (4% historique, négatif récemment) | Stable (4-5% en moyenne) | Variable (2-4% en moyenne) |
Profil d’investisseur adapté
La SCI Capimmo s’adresse principalement aux investisseurs ayant un profil de risque modéré à dynamique et un horizon d’investissement à long terme (8 ans minimum recommandé). Ce placement convient particulièrement aux épargnants qui :
Recherchent une exposition diversifiée au marché immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Souhaitent bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Sont prêts à accepter une certaine volatilité en contrepartie d’un potentiel de rendement attractif. Disposent déjà d’une épargne de précaution et cherchent à diversifier leur patrimoine.
Il est important de souligner que, compte tenu des performances récentes, ce placement nécessite une tolérance au risque plus élevée qu’auparavant et une capacité à supporter des pertes temporaires.
Modalités pratiques de souscription
L’investissement dans la SCI Capimmo se fait exclusivement via des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation. Voici les principales modalités à connaître :
Contrats éligibles : Vérifiez auprès de votre assureur si la SCI Capimmo est disponible dans votre contrat. De nombreux contrats haut de gamme la proposent.
Montant minimum : Il varie selon les contrats, généralement à partir de quelques centaines d’euros.
Frais : – Frais d’entrée : 2% (actuellement suspendus pour relancer la collecte) – Frais de gestion : 1,60% HT par an – Frais du contrat d’assurance-vie : variables selon les contrats (0 à 1% par an en moyenne)
Valorisation : La valeur liquidative de la SCI est calculée de façon hebdomadaire.
Disponibilité : Théoriquement, vous pouvez effectuer des arbitrages ou des rachats à tout moment, sous réserve des conditions de votre contrat d’assurance-vie. Cependant, en période de tension sur la liquidité, certains assureurs peuvent temporairement suspendre les arbitrages sortants.
Perspectives d’avenir pour la SCI Capimmo
L’avenir de la SCI Capimmo dépendra en grande partie de l’évolution du marché immobilier et de la capacité de Primonial REIM à redresser la situation. Plusieurs facteurs sont à surveiller :
Stabilisation des taux d’intérêt : Une stabilisation, voire une baisse des taux directeurs, pourrait favoriser un rebond des valorisations immobilières.
Restructuration du portefeuille : Primonial REIM devra probablement céder certains actifs sous-performants et réorienter sa stratégie vers des secteurs plus porteurs (santé, logistique).
Gestion de la liquidité : La capacité à gérer les flux entrants et sortants sera cruciale pour éviter de nouvelles décotes.
Évolution du marché des bureaux : L’adaptation à la nouvelle donne du télétravail et la reconversion de certains espaces seront des enjeux majeurs.
À court terme, la volatilité devrait rester élevée. Sur le long terme, si Primonial parvient à redresser la barre, Capimmo pourrait retrouver une trajectoire plus favorable, mais cela nécessitera du temps et une gestion rigoureuse.
