Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif neuf et de profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel ? Avant de vous lancer, il est primordial de bien comprendre le zonage Pinel, un élément clé qui détermine l’éligibilité de votre futur bien. En effet, seules certaines zones géographiques sont concernées par ce dispositif de défiscalisation immobilière. Dans cet article, nous allons décortiquer en détail les différentes zones Pinel, vous expliquer leur fonctionnement et vous indiquer celles qui seront éligibles en 2024. Nous vous guiderons également sur la manière de vérifier si la commune qui vous intéresse fait partie des zones privilégiées. Prêts à en savoir plus ? Alors, poursuivons notre exploration !

En bref

Pour résumer rapidement, en 2024, seules les zones A bis, A et B1 seront éligibles au dispositif Pinel. Les zones B2 et C, quant à elles, ne permettront plus de bénéficier des réductions d’impôt liées à l’investissement locatif. Ce zonage, établi par le gouvernement, vise à encourager la construction de logements neufs dans les régions où la demande locative est la plus forte. Ainsi, les investisseurs sont incités à se tourner vers ces zones dites « tendues » afin de contribuer à résorber le déficit de logements.

Comprendre le zonage Pinel

Avant d’entrer dans les détails des zones éligibles en 2024, il est essentiel de bien saisir le concept du zonage Pinel. Instauré en 2003, ce découpage du territoire français vise à identifier les régions confrontées à une pénurie de logements locatifs. En d’autres termes, il permet de cibler les zones où l’offre de logements est nettement inférieure à la demande, entraînant ainsi une tension sur le marché immobilier. Le zonage Pinel se divise en cinq catégories distinctes :

  • Zone A bis : Il s’agit de la zone la plus tendue, regroupant Paris et sa proche banlieue.
  • Zone A : Cette zone englobe les grandes métropoles régionales ainsi que certaines villes de la région parisienne.
  • Zone B1 : Elle concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines communes de la grande couronne parisienne.
  • Zone B2 : Cette catégorie regroupe les villes de plus de 50 000 habitants, ainsi que leur agglomération.
  • Zone C : Enfin, la zone C représente le reste du territoire français, c’est-à-dire les communes qui ne sont pas classées dans les autres zones.
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Ce zonage est régulièrement révisé afin de s’adapter aux évolutions du marché immobilier et de refléter au mieux la réalité de la demande locative dans chaque région.

Les zones éligibles au dispositif Pinel en 2024

Comme nous l’avons mentionné précédemment, en 2024, seules les zones A bis, A et B1 seront éligibles au dispositif Pinel. Cela signifie que pour bénéficier des réductions d’impôt liées à l’investissement locatif, votre bien immobilier devra être situé dans l’une de ces trois zones. Voici un tableau récapitulatif des plafonds de loyers applicables dans chacune d’entre elles :

ZonePlafond de loyer (€/m²)
Zone A bis18,89 €
Zone A14,03 €
Zone B111,31 €

Comme vous pouvez le constater, les plafonds de loyers sont plus élevés dans les zones les plus tendues, reflétant ainsi la pression immobilière qui y règne. Cela vous permettra, en tant qu’investisseur, de bénéficier de loyers potentiellement plus importants tout en profitant des avantages fiscaux du dispositif Pinel.

Zone A bis : Où se situe-t-elle ? Quelles sont les villes concernées ?

La zone A bis représente le cœur de la tension immobilière en France. Elle regroupe exclusivement des communes d’Île-de-France, à savoir Paris et sa banlieue proche. Au total, 76 communes des départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise sont classées en zone A bis. Voici une liste non exhaustive des principales villes concernées :

  • Paris
  • Boulogne-Billancourt
  • Neuilly-sur-Seine
  • Levallois-Perret
  • Issy-les-Moulineaux
  • Vincennes
  • Saint-Mandé
  • Montreuil
  • Pantin
  • Créteil
  • Maisons-Alfort
  • Sarcelles
  • Argenteuil

Investir dans l’une de ces communes vous permettra de bénéficier des avantages fiscaux les plus avantageux du dispositif Pinel, en contrepartie de loyers plafonnés mais potentiellement élevés.

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Zone A : Quelles sont les villes concernées ?

La zone A regroupe les principales métropoles régionales de France, ainsi que certaines communes de la grande couronne parisienne. On y retrouve des villes telles que Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, mais aussi des communes de la Côte d’Azur et du Genevois français. Voici une liste non exhaustive des principales agglomérations classées en zone A :

  • Lyon
  • Marseille
  • Lille
  • Bordeaux
  • Toulouse
  • Montpellier
  • Nantes
  • Strasbourg
  • Rennes
  • Nice
  • Cannes
  • Antibes
  • Annecy
  • Genève (partie française)

Investir dans l’une de ces villes vous permettra de bénéficier d’un avantage fiscal intéressant tout en profitant d’un marché locatif dynamique et d’une forte demande en logements neufs.

Zone B1 : Quelles sont les villes concernées ?

La zone B1 englobe les agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi que certaines communes de la grande couronne parisienne non classées en zones A bis ou A. On y retrouve également des villes situées dans des régions touristiques prisées ou connaissant un fort développement économique. Parmi les principales communes classées en zone B1, on peut citer :

  • Reims
  • Metz
  • Toulon
  • Grenoble
  • Dijon
  • Angers
  • Le Havre
  • Saint-Étienne
  • Clermont-Ferrand
  • Brest
  • Lorient
  • Quimper
  • Courchevel
  • Capbreton

Bien que les plafonds de loyers soient légèrement inférieurs à ceux des zones A bis et A, la zone B1 offre encore de belles opportunités d’investissement locatif, notamment dans les villes en plein essor économique ou touristique.

Zone B2 : Quelles sont les villes concernées ?

La zone B2 regroupe les villes dont la population est comprise entre 50 000 et 250 000 habitants, ainsi que leur agglomération. Bien que cette zone ait été éligible au dispositif Pinel jusqu’en 2017, elle ne le sera plus à partir de 2024. Cependant, pour vous donner une idée des communes concernées, voici quelques exemples :

  • Poitiers
  • Troyes
  • Évreux
  • Chartres
  • Beauvais
  • Arras
  • Béziers
  • Perpignan
  • Ajaccio
  • Bastia
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À partir de 2024, les investissements locatifs réalisés dans ces villes ne seront plus éligibles aux avantages fiscaux du dispositif Pinel.

Zone C : Quelles sont les villes concernées ?

La zone C représente le reste du territoire français, c’est-à-dire toutes les communes qui ne sont pas classées dans les zones A bis, A, B1 ou B2. Il s’agit généralement de petites villes ou de zones rurales où la demande locative est moins forte. Comme pour la zone B2, les investissements immobiliers réalisés dans la zone C ne seront plus éligibles au dispositif Pinel à partir de 2024. Voici quelques exemples de communes classées en zone C :

  • Guingamp
  • Châteauroux
  • Albi
  • Millau
  • Digne-les-Bains
  • Gap
  • Briançon
  • Lons-le-Saunier

Bien que ces villes ne soient pas éligibles au dispositif Pinel, elles peuvent néanmoins représenter des opportunités d’investissement intéressantes pour d’autres types de projets immobiliers.

Changements de zonage en 2024

Le zonage Pinel étant régulièrement révisé pour s’adapter aux évolutions du marché immobilier, il est possible que certaines communes changent de zone en 2024. Selon les dernières informations disponibles, plusieurs villes devraient être reclassées, passant de la zone B2 ou C à la zone B1, les rendant ainsi éligibles au dispositif Pinel. Parmi ces communes, on peut citer :

  • Auxerre
  • Dunkerque
  • Cholet
  • Bourg-en-Bresse
  • Béziers
  • Évreux
  • Dreux
  • Troyes
  • Besançon
  • Valence

Cependant, ces changements de zonage ne seront confirmés qu’au dernier trimestre 2023. Il est donc essentiel de rester à l’affût des dernières actualités pour ne pas manquer ces nouvelles opportunités d’investissement.

Retrouvez d’autres infos ici.

Comment vérifier si une ville est éligible ?

Avant de vous engager dans un investissement locatif, il est crucial de vérifier si la commune qui vous intéresse fait bien partie des zones éligibles au dispositif Pinel en 2024. Pour ce faire, vous pouvez consulter les listes officielles publiées par le gouvernement ou vous renseigner auprès des professionnels de l’immobilier. Voici quelques ressources utiles :

  • Le site officiel du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires : https://www.ecologie.gouv.fr/
  • Le site de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) : https://www.anah.fr/
  • Les sites des promoteurs immobiliers spécialisés dans le Pinel, qui disposent généralement de listes à jour des communes éligibles.
  • Les agences immobilières locales, qui connaissent parfaitement le zonage de leur région.

N’hésitez pas à multiplier les sources d’information pour vous assurer de l’éligibilité de votre futur bien au dispositif Pinel. Une erreur à ce niveau pourrait vous priver des avantages fiscaux auxquels vous avez droit.