Propriétaires de locations saisonnières, la donne change radicalement en 2025 ! La nouvelle loi Le Meur, entrée en vigueur depuis janvier, bouleverse le paysage des meublés touristiques en France. Face à ces transformations majeures, comprendre les nouvelles règles devient essentiel pour éviter des sanctions qui peuvent atteindre 100 000€. Que vous soyez un hôte occasionnel ou un investisseur chevronné, ces modifications affecteront votre activité : fiscalité moins avantageuse, normes énergétiques renforcées, pouvoirs accrus des municipalités… Naviguer dans ce nouveau cadre réglementaire nécessite une adaptation rapide et une connaissance précise des obligations qui s’imposent désormais à vous.

État des lieux de la location touristique en France

Le marché des locations saisonnières a connu une expansion fulgurante ces dernières années, transformant profondément le paysage immobilier français. Dans des villes comme Paris, Lyon et Marseille, les résidents dénoncent une pression immobilière croissante et un manque criant de logements disponibles pour l’habitation permanente. Cette situation a conduit à une véritable crise du logement dans les zones tendues, où la conversion massive d’appartements en meublés touristiques a réduit l’offre locative traditionnelle.

Face à ces problématiques, le gouvernement a adopté en novembre 2024 la loi Le Meur, surnommée « loi anti-Airbnb », publiée au journal officiel le 20 novembre et pleinement applicable depuis janvier 2025. Cette législation vise plusieurs objectifs fondamentaux : réduire la pression sur le marché immobilier résidentiel, assurer la transparence des revenus générés par ces locations, contrôler l’augmentation des loyers et garantir la sécurité des logements proposés. L’ambition est claire : rééquilibrer un marché locatif sous tension en incitant les propriétaires à privilégier les locations longue durée, délaissées au profit des meublés touristiques plus lucratifs.

Les principales modifications apportées par la loi Le Meur

La loi Le Meur introduit des changements structurels majeurs dans le fonctionnement des locations de courte durée. Premier bouleversement significatif : la réduction de la durée maximale de location des résidences principales, qui passe de 120 à 90 jours par an. Cette mesure vise directement à limiter la professionnalisation excessive du secteur et à préserver la fonction première des logements.

Un autre pilier de cette réforme concerne l’enregistrement obligatoire des meublés touristiques. À partir de mai 2026, tous les logements proposés en location courte durée devront être déclarés en mairie, avec obtention d’un numéro d’enregistrement à afficher impérativement sur les annonces. Cette obligation s’étendra même aux propriétaires occupants qui louent occasionnellement leur résidence principale. Parallèlement, les contrôles sont considérablement renforcés, avec un partage accru de données entre les plateformes comme Airbnb et l’administration fiscale. Les sanctions pour non-respect de ces règles ont été durcies, avec des amendes pouvant atteindre 50 000€ pour l’absence de numéro d’enregistrement ou le dépassement des limites de durée autorisées.

Impact fiscal pour les propriétaires de meublés touristiques

La réforme fiscale constitue sans doute l’un des aspects les plus impactants de la loi Le Meur pour les propriétaires. L’abattement fiscal sur les revenus locatifs des meublés non classés subit une réduction drastique, passant de 50% à seulement 30%. Simultanément, le plafond de revenus bénéficiant de cet abattement chute de 77 700€ à 15 000€ annuels. Concrètement, si la location d’un bien vous rapporte 15 000€ de chiffre d’affaires en 2025, votre bénéfice imposable sera de 10 500€, soit 30% de plus qu’avec l’ancien régime.

Pour les meublés classés, l’abattement est maintenu à un niveau plus favorable de 50%, mais là encore avec un plafond revu à la baisse. Cette différence significative vise à encourager les propriétaires à faire classer officiellement leurs hébergements touristiques pour garantir un niveau de qualité standardisé. Notons que la fin de la déduction des amortissements pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) dans le calcul de la plus-value constitue une autre modification majeure qui réduira la rentabilité globale de ces investissements.

Exigences énergétiques pour les locations de courte durée

La performance énergétique devient un critère déterminant pour les meublés touristiques avec l’entrée en vigueur de la loi Le Meur. Depuis janvier 2025, les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés en location touristique dans les zones tendues. Cette interdiction s’étendra progressivement aux logements classés E en 2028, pour finalement n’autoriser que les biens affichant un DPE compris entre A et D à partir de 2034.

Cette mesure vise à encourager la rénovation énergétique du parc immobilier français et à lutter contre les « passoires thermiques ». Bien que le DPE ne soit pas formellement obligatoire pour les locations de moins de 4 mois par an, il devient de facto indispensable pour prouver la conformité du logement aux nouvelles exigences. Les propriétaires doivent désormais indiquer clairement la classe énergétique de leur bien sur les annonces, en précisant explicitement s’il s’agit d’un « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G. Cette transparence obligatoire vise à sensibiliser les voyageurs à l’impact environnemental de leurs choix d’hébergement.

Pouvoirs renforcés des municipalités

La loi Le Meur confère aux maires un arsenal réglementaire sans précédent pour réguler les locations touristiques sur leur territoire. Présentée comme une véritable « boîte à outils », cette réforme permet aux municipalités d’adapter finement leur politique en fonction des réalités locales du marché immobilier. Les communes peuvent désormais limiter à 90 jours la durée maximale de location des résidences principales, contre 120 jours auparavant.

Les pouvoirs des maires s’étendent à la possibilité de définir des zones spécifiquement réservées à la construction de résidences principales, particulièrement dans les communes situées en zones tendues ou comptant plus de 20% de résidences secondaires. Les municipalités peuvent instaurer des quotas limitant le nombre de meublés touristiques autorisés dans certains quartiers, voire interdire totalement cette activité dans des zones déterminées. Les sanctions administratives ont été considérablement renforcées, avec des amendes pouvant atteindre 100 000€ pour les propriétaires récalcitrants. Pour faciliter ces contrôles, Airbnb a ouvert un portail de données aux municipalités, leur permettant de surveiller plus efficacement l’activité des meublés touristiques sur leur territoire.

Nouvelles règles en copropriété

Les copropriétés bénéficient d’un cadre juridique profondément remanié pour réguler les locations touristiques en leur sein. L’une des modifications les plus significatives concerne la prise de décision collective : désormais, les copropriétés peuvent interdire les meublés touristiques à la majorité des deux tiers des voix, alors que l’unanimité était précédemment requise. Cette évolution facilite considérablement l’adoption de restrictions dans les immeubles où les nuisances liées à ces locations sont problématiques.

Autre obligation majeure entrée en vigueur le 1er janvier 2025 : les propriétaires doivent informer le syndic avant toute transformation de leur logement en meublé touristique. Cette notification obligatoire permet d’identifier clairement les responsables en cas de troubles ou de dégradations causés par les locataires de courte durée. Les copropriétaires doivent vérifier que leur règlement de copropriété ne contient pas de « clause d’habitation bourgeoise » interdisant les activités commerciales dans l’immeuble, auquel cas la location touristique pourrait être prohibée. Toutefois, les propriétaires occupants qui ne louent leur logement qu’occasionnellement bénéficient généralement d’exemptions à ces restrictions, la jurisprudence considérant qu’il ne s’agit pas d’une activité commerciale à proprement parler.

Guide pratique pour se mettre en conformité

Pour naviguer sereinement dans ce nouveau cadre réglementaire, voici les démarches essentielles à effectuer pour mettre votre activité en conformité avec la loi Le Meur :

• Vérifier l’autorisation de la commune : Contactez votre mairie pour confirmer que les locations touristiques sont autorisées dans votre secteur et connaître les éventuelles restrictions locales spécifiques.
• Consulter le règlement de copropriété : Assurez-vous que votre règlement n’interdit pas les activités commerciales ou spécifiquement les locations de courte durée.
• Effectuer la déclaration en mairie : Obligatoire depuis janvier 2025 pour les résidences secondaires, et à partir de mai 2026 pour les résidences principales, cette démarche peut se faire directement en mairie ou via un téléservice national si votre commune y adhère.
• Obtenir un numéro d’enregistrement : Ce numéro à 13 chiffres doit impérativement figurer sur toutes vos annonces en ligne.
• Réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique : Indispensable pour vérifier que votre logement respecte les nouvelles normes énergétiques (minimum classe E en 2025).
• Informer le syndic : Si vous êtes en copropriété, notifiez formellement votre intention de proposer votre logement en location touristique.
• Respecter la limite des 90 jours : Pour les résidences principales, assurez-vous de ne pas dépasser la durée maximale autorisée (potentiellement réduite à 90 jours selon votre commune).
• Mettre à jour vos annonces : Indiquez clairement le classement DPE et les informations énergétiques requises sur vos plateformes de réservation.

Spécificités locales : focus sur les grandes villes

Les zones tendues comme Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux appliquent des mesures particulièrement strictes pour encadrer les locations touristiques. À Paris, la pression immobilière a conduit la municipalité à instaurer des contrôles renforcés et des amendes dissuasives. La capitale a déjà annoncé qu’elle utiliserait pleinement les nouveaux outils fournis par la loi Le Meur, notamment la limitation à 90 jours et l’instauration de quotas dans certains arrondissements centraux.

Lyon et Marseille ont mis en place des systèmes d’enregistrement particulièrement rigoureux, exigeant des justificatifs supplémentaires pour prouver que le logement constitue bien la résidence principale du déclarant. À Bordeaux, la municipalité a défini des zones où les changements d’usage sont strictement encadrés, voire interdits. Dans toutes ces métropoles, les propriétaires doivent s’attendre à des contrôles plus fréquents et à une application rigoureuse des sanctions prévues par la loi. Les spécificités locales peuvent varier considérablement d’une ville à l’autre, rendant indispensable une vérification précise auprès de chaque municipalité concernée.

Stratégies d’adaptation pour les propriétaires

Face à ce durcissement réglementaire, plusieurs stratégies s’offrent aux propriétaires pour préserver la rentabilité de leurs investissements. La première option consiste à obtenir un classement officiel de meublé de tourisme (de 1 à 5 étoiles), permettant de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% au lieu de 30%. Cette démarche, relativement simple et peu coûteuse, peut significativement améliorer la rentabilité tout en garantissant un standard de qualité reconnu.

La rénovation énergétique constitue un autre axe stratégique majeur. Investir dans l’isolation, le chauffage performant ou les énergies renouvelables permet non seulement de se conformer aux nouvelles exigences DPE, mais offre l’opportunité d’augmenter les tarifs grâce à un meilleur confort et une image écoresponsable valorisée par les voyageurs. Pour les propriétaires les plus impactés par la réforme, le passage à la location longue durée peut représenter une alternative intéressante, offrant des revenus plus stables et une fiscalité potentiellement plus avantageuse selon votre situation personnelle. Certains choisissent une solution hybride en proposant leur bien en location saisonnière pendant la haute saison touristique et en location étudiante le reste de l’année, optimisant ainsi les revenus tout en respectant les limitations de durée.

Mot de la fin : anticiper plutôt que subir

La loi Le Meur marque un tournant décisif dans la régulation des locations touristiques en France. Loin d’être une simple évolution, elle redessine profondément les contours de cette activité et impose une adaptation rapide des propriétaires. Face à ces changements, l’anticipation constitue la meilleure stratégie pour transformer ces contraintes en opportunités.

Les échéances s’échelonnent sur plusieurs années : interdiction des logements classés F et G dès 2025, généralisation de l’enregistrement obligatoire en mai 2026, exclusion des logements classés E en 2028, puis restriction aux seuls logements A à D en 2034. Ce calendrier progressif offre une fenêtre d’adaptation qu’il convient d’exploiter dès maintenant. Nous recommandons vivement de consulter des professionnels spécialisés (experts-comptables, avocats fiscalistes, conseillers en gestion de patrimoine) pour optimiser votre stratégie face à ces nouvelles contraintes. La conformité n’est pas seulement une obligation légale, elle devient un véritable avantage concurrentiel dans un marché en pleine mutation. Les propriétaires qui s’adapteront rapidement à ce nouveau paradigme seront ceux qui tireront le meilleur parti de leurs investissements dans les années à venir.