Face à la volatilité des marchés financiers et à la recherche de placements sûrs, nombreux sont ceux qui s’interrogent sur l’intérêt d’investir dans l’immobilier neuf. Au-delà de la sécurité patrimoniale, ce choix offre des opportunités fiscales majeures, permettant d’optimiser la rentabilité de son investissement tout en participant à la création de logements performants et durables. Nous allons explorer les différents dispositifs et leviers fiscaux accessibles, leurs conditions, ainsi que des exemples concrets pour vous permettre de faire les meilleurs choix en fonction de votre situation.

Panorama des dispositifs d’allègement fiscal pour l’immobilier neuf

L’investissement dans un bien immobilier neuf ouvre droit à de multiples mécanismes de défiscalisation, adaptés à des profils variés. Ces dispositifs, mis en place par l’État, visent à encourager la construction de logements modernes et à soutenir le marché locatif dans les zones tendues.

Parmi les plus connus, citons la loi Pinel et son évolution Pinel Plus, qui offrent une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location du bien. D’autres solutions existent, comme le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui permet d’amortir la valeur du bien et de déduire de nombreuses charges, ou encore le dispositif Censi-Bouvard, dédié à l’investissement en résidences services. S’ajoutent des avantages complémentaires : TVA réduite pour certains quartiers, frais de notaire minorés, ou exonération temporaire de taxe foncière selon la commune et la nature du bien. Chaque solution répond à des objectifs précis, qu’il s’agisse de générer des revenus réguliers, de préparer sa retraite ou de diversifier son patrimoine immobilier neuf.

L’accompagnement par un promoteur reconnu comme Ogic facilite l’identification des programmes neufs éligibles et la sécurisation de votre projet, en vous guidant dans le choix du dispositif fiscal le plus adapté à vos objectifs patrimoniaux.

Réduire ses impôts grâce à la location : focus sur les lois Pinel et Pinel Plus

Jusqu’à fin 2024, la loi Pinel a constitué le principal levier de défiscalisation pour l’investissement locatif dans le neuf. Elle permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’acquisition, en contrepartie d’un engagement de location du bien nu, en tant que résidence principale, sur 6, 9 ou 12 ans. Les taux étaient de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans, dans la limite de 300 000 € investis et 5 500 €/m².

Depuis 2023, le dispositif Pinel Plus prend le relais pour les logements neufs très performants énergétiquement ou situés dans des quartiers prioritaires. Pour en bénéficier, il faut respecter des critères stricts de qualité, notamment une surface minimale, des espaces extérieurs privatifs, et la norme environnementale RE2020. Les zones concernées sont principalement les zones A, A bis et B1, où la demande locative est forte. Ces dispositifs imposent aussi des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, afin de garantir l’accès au logement pour le plus grand nombre. À notre avis, le Pinel Plus reste une opportunité pertinente pour qui souhaite conjuguer défiscalisation, valorisation patrimoniale et engagement environnemental.

Investir dans une résidence services : le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, désormais clos aux nouvelles acquisitions mais toujours actif pour les investissements réalisés avant sa date limite, s’adresse aux particuliers qui choisissent d’acheter un logement meublé dans une résidence de services (étudiantes, seniors, EHPAD). Il offre une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement, répartie sur 9 ans, et la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat, sous réserve de louer le bien meublé à un gestionnaire professionnel.

Pour en bénéficier, il fallait s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans, sans condition de zonage ni de plafonnement de loyers ou de ressources. Ce dispositif présente l’avantage de sécuriser les revenus grâce à un bail commercial, tout en limitant la gestion locative. Toutefois, il impose de respecter des critères précis, notamment la fourniture de services dans la résidence et le respect du plafond global des niches fiscales. Nous recommandons de bien vérifier la solidité du gestionnaire et la qualité de la résidence avant de s’engager dans ce type d’investissement.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : amortissement et fiscalité optimisée

Le statut LMNP reste l’un des outils les plus souples et avantageux pour investir dans le neuf. Il s’adresse à ceux qui souhaitent louer un bien meublé, que ce soit dans une résidence services ou en location classique. Ce régime permet d’amortir jusqu’à 90 % de la valeur du bien (hors terrain) sur une trentaine d’années, ce qui réduit fortement l’assiette imposable des revenus locatifs.

Deux options fiscales sont possibles : le micro-BIC, qui accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, ou le régime réel, qui autorise la déduction de toutes les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) et l’amortissement du bien et du mobilier. Les conditions d’accès sont simples : ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives annuelles ou 50 % des revenus du foyer, et ne pas exercer l’activité à titre professionnel. À notre sens, le LMNP séduit par sa flexibilité, l’absence de contraintes de zonage, et la possibilité de générer des revenus peu ou pas fiscalisés sur le long terme.

Autres leviers fiscaux : TVA réduite, frais de notaire allégés et exonération temporaire de taxe foncière

En complément des dispositifs de défiscalisation, l’achat d’un logement neuf ouvre droit à des avantages financiers immédiats. L’un des plus notables est la TVA réduite à 5,5 % ou 10 % dans certaines zones ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) ou quartiers prioritaires, au lieu de 20 % habituellement. Cette mesure vise à favoriser l’accession à la propriété et la mixité sociale dans les secteurs en renouvellement urbain.

Les frais de notaire sont aussi nettement inférieurs dans le neuf, représentant 2 à 3 % du prix d’achat contre 7 à 8 % dans l’ancien, grâce à la réduction des droits d’enregistrement. Enfin, la plupart des communes accordent une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’achèvement du logement, voire jusqu’à 15 ans pour certains logements sociaux ou très performants énergétiquement. Ces mesures allègent sensiblement le coût global de l’investissement et améliorent la rentabilité nette.

Exemple pratique : quels gains fiscaux pour un investisseur ?

Pour mieux visualiser l’impact des dispositifs fiscaux, voici un tableau synthétique présentant les économies potentielles pour un investissement de 300 000 € dans le neuf, selon le dispositif choisi. Ces chiffres sont indicatifs et peuvent varier selon la situation personnelle et le bien sélectionné.

Points de vigilance et conseils pour maximiser les bénéfices fiscaux

Avant de vous engager, il convient d’analyser votre situation fiscale, vos objectifs de placement et la durée de détention envisagée. Le choix du dispositif doit être cohérent avec vos revenus, votre appétence au risque et votre horizon d’investissement. Il faut aussi veiller à respecter scrupuleusement les conditions d’éligibilité : plafonds de loyers, de ressources, qualité du bien, durée de location, ou encore obligations déclaratives. Un manquement peut remettre en cause les avantages acquis.

Nous conseillons vivement de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier neuf ou un conseiller en gestion de patrimoine. Leur expertise permet d’anticiper les évolutions réglementaires, d’optimiser la structuration de l’investissement (SCI, indivision, etc.), et de sécuriser la rentabilité globale du projet. Enfin, il ne faut pas négliger la qualité du bien, son emplacement et la solidité du gestionnaire en cas d’investissement en résidence services. Un investissement réfléchi, bien structuré et accompagné, reste selon nous l’une des meilleures stratégies pour allier sécurité patrimoniale, rendement locatif et optimisation fiscale.