La location saisonnière connaît un bouleversement majeur en 2024. Une nouvelle loi, adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 janvier, vise à réguler ce marché en pleine expansion. Cette réforme, surnommée « loi anti-Airbnb », apporte des changements significatifs pour les propriétaires et les collectivités. Nous vous proposons un décryptage complet de ces nouvelles dispositions qui impacteront le paysage de la location touristique en France.
Table des matieres
En bref
La nouvelle loi de 2024 sur la location saisonnière introduit plusieurs mesures clés :
- Réduction de l’abattement fiscal de 50% à 30% pour les meublés de tourisme non classés
- Obligation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) entre A et D pour obtenir une autorisation de changement d’usage
- Possibilité pour les communes de réduire la durée maximale de location à 90 jours par an (au lieu de 120)
- Élargissement des pouvoirs des maires pour réguler les locations touristiques
- Prise en compte des amortissements dans le calcul des plus-values immobilières
Contexte et objectifs de la réforme
L’essor fulgurant des plateformes de location courte durée a profondément modifié le paysage immobilier français. En quelques années, près d’un million de meublés de tourisme ont remplacé des logements classiques destinés à l’habitat permanent. Ce phénomène a engendré une véritable crise du logement dans de nombreuses villes, particulièrement dans les zones tendues.
Face à cette situation alarmante, le gouvernement a décidé d’agir. L’objectif principal de cette réforme est de rééquilibrer le marché entre les meublés touristiques et les logements à l’année. Nous constatons une volonté claire de freiner la « niche fiscale Airbnb » qui a favorisé la multiplication des locations saisonnières au détriment de l’habitat permanent.
Nouvelles obligations pour les propriétaires
La loi de 2024 impose de nouvelles démarches administratives aux propriétaires de meublés touristiques. Voici un tableau comparatif des principales obligations avant et après la réforme :
| Avant la réforme | Après la réforme |
|---|---|
| Déclaration en mairie facultative pour la résidence principale | Déclaration préalable obligatoire pour tous les meublés, y compris la résidence principale |
| Pas d’obligation de DPE pour les meublés de tourisme | DPE obligatoire (classe A à D) pour obtenir l’autorisation de changement d’usage |
| Pas d’obligation d’informer la copropriété | Information obligatoire du syndic avant la mise en location |
| Pas de compte précis des jours de location | Obligation de fournir le décompte des jours de location sur demande de la commune |
Ces nouvelles mesures visent à renforcer la transparence et le contrôle sur l’activité de location saisonnière. Nous remarquons particulièrement l’accent mis sur la déclaration préalable et le suivi précis des jours de location, qui permettront aux communes de mieux réguler ce marché.
Réforme de la fiscalité des meublés touristiques
La fiscalité des revenus issus de la location saisonnière connaît des changements importants. Voici les principaux ajustements :
- Réduction de l’abattement fiscal de 50% à 30% pour les meublés de tourisme non classés
- Maintien de l’abattement à 71% pour les meublés classés, les gîtes ruraux et les chambres d’hôtes
- Conservation de l’abattement de 71% pour les logements en « zone rurale très peu dense » et les stations de ski
- Plafond de recettes annuelles fixé à 77 700 € pour le régime micro-BIC des meublés non classés
Un point crucial de cette réforme concerne la prise en compte des amortissements dans le calcul des plus-values immobilières. Désormais, les amortissements déduits des revenus de la location meublée non professionnelle seront réintégrés dans le calcul des plus-values soumises à l’impôt sur le revenu lors de la cession du bien. Cette mesure vise à rééquilibrer la fiscalité entre les différents types de locations.
Encadrement des performances énergétiques
La nouvelle loi étend aux meublés de tourisme les exigences en matière de performance énergétique déjà applicables aux locations longue durée. Voici le calendrier des interdictions de location selon les classes énergétiques :
| Date d’interdiction | Classe énergétique |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | G |
| 1er janvier 2028 | F |
| 1er janvier 2034 | E |
Cette mesure s’appliquera aux logements situés en France métropolitaine. Les propriétaires disposent d’un délai de 5 ans pour se conformer à ces nouvelles obligations si leur bien est actuellement régulièrement offert à la location de courte durée. Nous estimons que cette disposition encouragera la rénovation énergétique du parc immobilier touristique.
Pouvoirs élargis des maires
La loi renforce considérablement les compétences des maires pour réguler les locations touristiques. Voici les nouvelles prérogatives accordées aux municipalités :
- Possibilité d’abaisser le nombre de jours de location maximum à 90 au lieu des 120 actuels
- Capacité d’imposer un régime de changement d’usage dans les zones tendues, même pour les communes de moins de 200 000 habitants
- Droit d’exiger un DPE classé entre A et D pour accorder une autorisation de changement d’usage
- Pouvoir de demander aux propriétaires le décompte précis des jours de location
Ces nouvelles dispositions offrent aux élus locaux des outils plus efficaces pour gérer l’impact des locations saisonnières sur leur territoire. Nous pensons que cette décentralisation du contrôle permettra une régulation plus fine et adaptée aux réalités locales.
Impact sur les différents types d’hébergement
La loi de 2024 aura des répercussions variées selon les types d’hébergement touristique. Voici un tableau comparatif des principales différences de traitement :
| Type d’hébergement | Abattement fiscal | Plafond de recettes | Obligations spécifiques |
|---|---|---|---|
| Meublés de tourisme non classés | 30% | 77 700 € | DPE obligatoire, déclaration préalable |
| Meublés de tourisme classés | 71% | 188 700 € | DPE obligatoire, déclaration préalable |
| Chambres d’hôtes | 71% | 188 700 € | Régime inchangé |
| Gîtes ruraux | 71% | 188 700 € | Régime inchangé |
Nous constatons que les meublés de tourisme non classés sont les plus impactés par cette réforme, tandis que les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux conservent leurs avantages fiscaux. Cette différenciation vise à préserver l’offre d’hébergement touristique dans les zones rurales tout en régulant plus strictement les locations urbaines.
Perspectives et enjeux pour le secteur
L’adoption de cette loi marque un tournant dans la régulation du marché de la location saisonnière en France. Nous anticipons plusieurs conséquences potentielles :
Premièrement, une probable diminution du nombre de meublés de tourisme dans les zones urbaines tendues, au profit de locations longue durée. Cette évolution pourrait contribuer à détendre le marché locatif dans certaines villes.
Deuxièmement, une professionnalisation accrue du secteur, avec une incitation forte à faire classer ses meublés de tourisme pour bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux. Cela pourrait entraîner une amélioration globale de la qualité de l’offre d’hébergement touristique.
Enfin, nous prévoyons une adaptation des stratégies des plateformes de location en ligne, qui devront se conformer à ces nouvelles règles et pourraient développer de nouveaux services pour accompagner les propriétaires dans leurs démarches administratives.
En conclusion, cette loi représente un défi d’adaptation pour de nombreux propriétaires, mais elle ouvre également la voie à un marché de la location saisonnière plus équilibré et mieux intégré dans les politiques locales de l’habitat. L’enjeu sera de trouver le juste équilibre entre la préservation de l’attractivité touristique et la réponse aux besoins en logements des résidents permanents.
